Actualizacion, 9 de octubre de 2026: el Congreso tumbo este decreto el 2 de octubre. El Gobierno aprobo dos nuevos el 6 de octubre, ya con las Cortes disueltas: la version vigente, aqui.
30 de septiembre de 2026. El BOE publica hoy el Real Decreto-ley 26/2026, el primero de los dos decretos de vivienda que el Consejo de Ministros aprobó ayer. Entra en vigor mañana, 1 de octubre. Trae una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los alquileres que venzan antes de 2029, un tope del 2 % a la subida anual de la renta cuando no haya acuerdo, una deducción en el IRPF para inquilinos y préstamos al 0 % para la entrada de la primera vivienda. El Congreso tiene que convalidarlo, y el Gobierno ha pedido un pleno extraordinario para el viernes.
Las medidas, con sus plazos
| Medida | Qué dice el texto | Hasta cuándo |
|---|---|---|
| Prórroga extraordinaria del alquiler | A petición del inquilino, por plazos anuales y hasta 2 años más, si el contrato vence antes del 31/12/2028 y está al corriente de pago los 8 meses anteriores | Contratos que venzan antes de 2029 |
| Actualización anual de la renta | Sin nuevo pacto, como máximo un 2 %. Si la renta supera el índice de referencia, ninguna subida | Actualizaciones hasta el 31/12/2027 |
| Deducción por alquiler en el IRPF | 10 % de lo pagado, sobre una base de hasta 11.630 €, para bases imponibles inferiores a 33.007,20 € | Sin fecha de fin |
| Préstamo «TU CASA» (ICO) | El menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €, al 0 % y sin comisiones | Pendiente de un acuerdo del Consejo de Ministros |
| Compras de vivienda por debajo del 70 % de la tasación | Limitadas para las entidades que se dedican a comprar inmuebles, con excepciones | 31/12/2028 |
| Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional | Ampliada y con nuevas reglas | 31/12/2030 |
| IVA de los pisos turísticos de 30 noches o menos | Dejan de estar exentos y tributan al 10 %, salvo si el arrendador vive en la propia vivienda | Desde el 1/12/2026 |
Elaboración propia sobre el texto del Real Decreto-ley 26/2026 publicado en el BOE núm. 241, de 30 de septiembre de 2026 (artículos 1, 2, 6, 7 y 19 y disposiciones finales quinta y sexta). La deducción máxima de 1.163 € es cálculo propio: el 10 % de 11.630 €.
Qué cambia para quien vive de alquiler
La medida con más alcance es la prórroga extraordinaria de la disposición final quinta. Se aplica a los contratos de vivienda habitual vigentes mañana cuyo periodo de prórroga obligatoria, tácita o de tácita reconducción termine antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino tiene que pedirla y haber estado al corriente de pago los ocho meses anteriores. El casero debe aceptarla salvo que pacten otras condiciones, firmen un contrato nuevo o el propietario comunique en plazo que necesita la vivienda para él o su familia. Se mantienen las condiciones del contrato.
La disposición final sexta pone un techo a la actualización anual de las rentas que toque revisar hasta el 31 de diciembre de 2027. Inquilino y casero pueden negociarla, pero si no llegan a un acuerdo, la subida no puede pasar del 2 %. Y si la renta ya está por encima del límite que marca el sistema de índices de precios de referencia, no se sube nada. Es un dato que pesa: la inflación de septiembre está en el 4,9 %, según el IPC adelantado que publicó ayer el INE.
El decreto también modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos. El alquiler de temporada tendrá que recoger por escrito una causa real y acreditable; si no la recoge, se trata como vivienda habitual desde la firma. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar la del piso entero. Y los gastos de gestión y formalización del contrato no se podrán cobrar al inquilino.
La deducción en el IRPF tiene su base máxima de 11.630 € hasta 23.007,20 € de base imponible y baja de forma progresiva hasta desaparecer en 33.007,20 €.
Qué cambia para quien quiere comprar
El artículo 19 crea la línea TU CASA, gestionada por el ICO. Presta como complemento de la hipoteca de la primera vivienda habitual: financia la cantidad menor entre el 20 % del valor de la casa y 50.000 €, al 0 % de interés y sin comisiones. Tiene una contrapartida que conviene leer antes de pedirla. Las viviendas compradas con esta ayuda quedan sujetas de forma permanente a un precio máximo de venta, que en adelante no podrá superar el de compra actualizado con el IPC. Esa limitación se inscribe en el Registro de la Propiedad.
La línea llega cuando las hipotecas se están encareciendo. En julio cada préstamo fue de media un 10,9 % más caro, según contamos con los datos de firma de hipotecas del INE. Y el euríbor sigue por encima del 3,1 %.
Lo anunciado y lo que dice el texto
El Gobierno ha presentado el decreto como una prohibición de las compras especulativas de los «fondos buitre». El artículo 1 es más acotado. Hasta el 31 de diciembre de 2028 limita a las entidades que tengan en su objeto social la compra de inmuebles la adquisición de viviendas gratis o por menos del 70 % de su valor de tasación. Y tiene excepciones: destinar la vivienda a alquiler asequible o social al menos cinco años, adherirse a un código de buenas prácticas, escrituras ya firmadas y ejecuciones judiciales o hipotecarias.
En fiscalidad, sube al 25 % el gravamen especial de las SOCIMI sobre el beneficio no repartido que venga del alquiler de vivienda, con rebajas si más del 80 % de su parque es asequible. Y permite a los ayuntamientos poner recargos en el IBI a las viviendas vacías de forma permanente y a los pisos turísticos en zonas tensionadas. No son automáticos: cada ayuntamiento decide en su ordenanza.
El decreto incluye más cosas, como una nueva Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, que no podrá contratarse hasta que se apruebe su orden ministerial.
Lo que todavía no se sabe
Si el decreto sobrevive. Un real decreto-ley rige desde que entra en vigor, pero decae si el Congreso no lo convalida. El Gobierno ha pedido un pleno extraordinario para el viernes 2 de octubre. Según The Objective, PP, Vox y UPN se oponen, Junts rechaza el decreto de renovación automática y los votos de los socios del Gobierno serán decisivos.
El segundo decreto. El Consejo de Ministros aprobó ayer otro decreto de vivienda, dedicado a la renovación automática de los contratos de alquiler, que según la prensa se publicará mañana en el BOE. Su contenido lo contaremos cuando conste en el texto oficial.
Quién podrá pedir TU CASA y cuánto dinero tiene. Los beneficiarios, los límites y el importe inicial de la línea dependen de un acuerdo del Consejo de Ministros que todavía no se ha aprobado.
Desde qué declaración se aplica la deducción. La deducción por alquiler entra en vigor con el decreto. En los apartados consultados, el texto no dice expresamente si cuenta ya para todo lo pagado en 2026.
Publicado el 30 de septiembre de 2026. Actualizaremos tras la votación de convalidación y cuando el segundo decreto se publique en el BOE.
Fuentes
- BOE — Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE núm. 241, 30 sep 2026). boe.es
- La Moncloa — Referencia del Consejo de Ministros (29 sep 2026). lamoncloa.gob.es
- La Moncloa — Resumen de la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros (29 sep 2026). lamoncloa.gob.es
- The Objective — El Gobierno publica en el BOE el primero de sus dos decretos para afrontar la crisis de vivienda (30 sep 2026). theobjective.com
- elDiario.es — El Gobierno llevará los decretos de vivienda este viernes al Congreso para su convalidación (29 sep 2026). eldiario.es
La tabla y el cálculo de la deducción máxima son de elaboración propia a partir del texto del BOE. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento sobre un contrato concreto.
